为什么要写这篇博客

近期终于在魔都上海买到了一个属于自己的三房，在一线城市有了一个稳定的安身立命场所。经历了大半年的看二手房、和房东谈价格，到最终选择新房、认筹、摇号、选房。一来记录一下这段经历，二来也为想买房的人提供一些参考吧，也仅仅是参考了，毕竟我不是专业的。

购买新房

决定购买新房是在一次和二手房房东谈价谈崩之后，加上刚刚过去，印象比较深刻，有必要先行记录一下。

购买新房的好处

众所周知，由于zf限价，新楼盘一般售价是低于周边二手房的，因为二手房需要支付约2%的中介费、个税(与是否满五唯一相关)、增值税(5.37%)和契税(新房也需要)，大部分的房子加起来也要9%，即使是满五唯一的房子，也会被卖家作为一个卖点体现在了售价之中，毕竟羊毛出在羊身上。

而新房就没这么多杂七杂八的费用，现在由于限价，售价比起周边二手，有不小的优势。因为zf可以限制开发商定价，不让他们拿预售证，但是无法跟老百姓们说，你们卖贵了，降价吧。

除了这些费用，新房最大的好处是房子是全新的，没有他人使用过，也不用担心之前里面出过什么事情，一般买二手房都需要去小区里打听打听需要购买的房子里面出了什么事情没有、咨询房东的出售房子的动机(回答不一定真实)。

这一批开盘的房子，很多都是被捂盘了两年的，如果是精装交付的房子，装修一般是已经装修好了，没法降低装修标准，在zf限价的大环境下显得尤为值当。无法保证，后面如果继续限价，开发商在装修时候不降准，达到一期同样的水准。

新房由开发商统一定价，都有一房一价表，不需要(也不可能)遇到二手房时和房东谈价的过程，这个过程真的超累！这也是最终促使我购买新房的原因。

我购买楼盘的一房一价表

新房的坏处

新房也有坏处，即新房一般是期房，二手房一般三四个月的流程走完后，就可以交房了，而新房一般需要等待两年左右(被捂成准现房的大约1年甚至更短)。

有些新房的学区是暂时没有确定的，存在一定的不确定因素。

新房购买流程

在上海购买新房一般需要经历认筹、验资、交认筹金、摇号、选房、付首付、办理贷款、网签等后续过程。

认筹与验资

认筹与验资其实是一个过程，新楼盘拿到zf开盘许可证后，一般有一周左右的时间让客户认筹。认筹是需要验资的，验资一方面是验证购房者有购房资格，另一方面是验证购房者能够拿出足够的首付款和资金来购买此楼盘的房子。

拥有购房资格据我所知一般有两种途径，一种是已经落户了的，这种最好办，带个人户口卡或户籍证明原件及复印件到现场即可;另一种是已婚并连续缴纳五年以上的社保的，相比之下第二种更为麻烦，所带的材料大约有结婚证、社保缴纳证明和夫妻双方身份证原件和复印件。(我比较幸运，从复旦毕业后，幸运地落了户。所以走的第一条，第二条所需材料可能不全)

检验资产这部分是根据楼盘售价定的，主要是确保你有此楼盘售价最便宜房屋的资金的首付(首套不低于35%/二套不低于70%)。比如我看的楼盘，房屋售价从400-700w，那么就需要有银行开具的200w存款证明(首套)，并且需要冻结认筹金50w。又比如昨天新开的前滩晶耀，由于地段好，售价大多在1000w以上，需要验资410w(二套820w)，冻结认筹金234万。

由于新房的性价比不同，认筹比差别非常大，有些楼盘认筹比大约是1000%，被笑称为彩票盘;有些性价比低的楼盘认筹比仅有1.5%。一句话，群众的眼睛是雪亮的，认筹比越高的楼盘通常意味着性价比越高。

博主所购楼盘认筹现场

摇号

摇号是由公证处完成并公布的，有没有猫腻我不知道，但大抵是公平的。虽然有人说，凡是有阳光照到的地方都有阴影。但作为毫无背景的人来说，也只能是听天由命了。我一个好朋友，在杭州3000多人认筹的楼盘里摇号结果为第一名。这件事也从一个侧面说明了，运气还是很重要的。当然我平时好事做的比较多，运气也很好，1700认筹里排在了320+，还算是比较靠前的。

选房

选房之前，是需要好好研究上文提到的一房一价表的，需要将在预算内的房子，综合考虑性价比和想要的程度，列一个从前往后的list。很幸运，我所列的list第一个房间就被我选到啦，12楼的东边套，因此我仅用了5秒钟就完成了这一步骤。

我们的选房攻略

上面的步骤还是很重要的，因为不是每个人都可以如我一般幸运。如果号够靠前，很容易在里面纠结很久，看到后面进来的人选了房子，很难不着急。特别是在想要的楼栋号和楼层之间怎么选，1楼、2楼和顶楼、次顶楼怎么选，在你纠结的时候，你发现旁边人把你的候选项选走了，选择空间越来越小。当然，号码比较靠后也不全是坏处，选择空间不大了，倒也不至于那么纠结，因为凡事都有两面性。

多说两句，选房现场和外场不是同一个地方，大约1分钟放10个人进去，这10个人是不分先后选房顺序的，如果1分钟后，你没有选房，又会进来10个人跟你一起选，同样，没有先后顺序。外场跟传销现场差不多，一旦里面有客户选房成功，喇叭里就会喊:”恭喜客户选房成功！” 在外面的人变得更紧张了。真正轮到你之后，会有人带领你冲选房内场，并以极快的语速向你喊：“要几号楼几楼，快！快！快！”那语气感觉跟抢劫没啥两样，如果你没有提前做好攻略，很容易进退维谷。

内场选房现场，几乎全部售出

选好之后，工作人员会将印有该房间的信息和售价贴到你的选房卡上，这时候就不能反悔了，认筹金就自动变为了定金。

付首付等后续环节

我刚刚进行到这一环节，知道的也比较少。一般选完房之后，开发商会给约一周的时间给你筹款。这里郑重申明一下:由于上海房价较高，因此即使是首套，首付款也不可能只有35%,因为通常工薪阶层的人贷不到那65%。当然，如果你收入高或者有自己的产业、公司，提供流水，最低最低也要准备房价的35%。我发现很多人将首付款误解为了房价的35%，其实除了贷款外的所有钱，都是需要你一次性给清的。

一句话:

首付款 = 房价 - 你能贷款到的钱

贷款的话，就在售楼现场咨询各家银行贷款的信息，选一家贷款最多的吧，一般建设银行和中国银行是比较好的。为什么一定要在售楼现场，因为如果不是开发商合作的银行，将会非常麻烦，要走的流程很复杂，所以不推荐。

后续的等走完全部流程，在下一篇博客中写。

一点小建议

由于我现在已经购入了房子，因此说话难免有失公允，但我仍觉得当下对于上海是一个好的购房时机。原因如下：

1. 在上海已经限制一般公司购房的大背景下，博主所购的楼盘依然一日卖光，说明了上海不缺买房的资金，也不缺买房的人，缺的是高性价比的产品，像上海现在这样的低谷期，遇到合适的就上。
2. zf调控楼市，对购房者有利，从容进场，比恐慌性地进场更能选到自己喜欢的房子。
3. 由于房企资金链压力，房企不得不接受zf的低价入市，精装房子没有降低标准，性价比比后续的要高。
4. 在城市里拥有一本印有自己名字的房产证，其意义是何等重要，无法用文字来表达，不仅是代表了从此之后有了安身立命之处，也是从无产转变到有产的标志，人生地位从此跨出新舞台。(引自房产孟老师的微博)

用梁老师的微博结束正文部分，共勉吧。最后祝大家都能买到自己称心如意的房子!

梁老师的微博

致谢

感谢父母，他们每天辛勤劳作、省吃俭用为我准备了首付款;

感谢大家庭里的亲人们，在我困难的时候提供了周转资金，让我倍感温暖;

感谢之前带我看二手房的中介L总，他跟我年纪相仿，教会了我很多房产的知识。都是在这个大城市奋斗的年轻人，最后没能经他手买到房子，感到有些抱歉;也要感谢龙湖的销售LQQ，这次相处时间并不长，但是给我的建议非常中肯和有用；

last but not least, My soul-mate xiaoli，Thank you very much indeed!