写在前面

上一篇博客魔都买房杂记(上)写完分享以来，我只在朋友圈进行了分享，便得到了近300次的阅读，我微信好友一共才400人。虽然可能存在某些好友多次阅读了这个文章的现象，但还是不难看出楼市的受关注度，毕竟它挑动着每一个人的神经，每个人都迟早是有一块地方要安定下来的。

在写这篇博客的时候，我已经走完了剩下的几乎所有流程，完成了草签(合同与正式网签一样)，只剩下网签这最后一步了。这篇博客，我准备书接上文，将后续的流程写出来，方便读者就看到完整的新房购买过程;同时，将重点放在二手房的看房、选购和谈价技巧，和上文一样，由于我的不专业性，所提意见有强烈的个人主观色彩，也不接受任何质疑和撕逼，仅供大家参考。

选房后的签约

签约有很多流程，由于我认购楼盘的房源比较多，需要打印的东西太多，即使10台打印机同时出动依然来不及。并且网签需要时间，而zf网签系统只在指定的时间段内开放，所以昨晚我经历的只能算是草签。

草签和正式签差别并不大，所有合同都是一样的，只是为了减少正式网签的确认时间，过程还是需要仔细核对的，我在核对过程中就发现草签合同里把我购买的房屋售价写错了。

需要签的合同非常多，而且通常至少是一式两份，如果嫌写名字太麻烦，也可以带个人印章。合同的细节非常多，这时候我不知道除了接受，还有没有argue的余地了。反正我是无脑的签完了，整个流程需要两个小时。

众多合同之一，其他涉及敏感信息的合同不宜展示

草签最终合同之前，是需要付清除了贷款部分所有钱的。注意，只能刷个人名下的银行卡(最多两张)。由于金额太大，刷卡前最好跟银行客服确认好刷卡额度，现场排队的时候你再去跟人确认申请调整就太浪费时间了。付完钱后，注意一定要保留好pos机的票和收据。

接下来就是等正式的网签通知啦~

二手房看房、选购、谈价

坦率的讲，这批16年被捂的新盘开完后，上海未来三年内新房将会极少。这并非我信口开河，而是由土拍市场决定的，且后面zf想租售并举，所以短期内买新房的机会真的不多了，有房票和火力的抓紧了。

我看的二手房也不少，也经历过几次与房东谈价格(包括面对面和电话谈价)，也小小的总结了一点点经验和教训，提供给有购买二手房打算的朋友做个参考。

二手房看房

二手房看房一般是需要提前预约的，守时很重要，因为对方交易也想找个靠谱、讲信用的人，而守时都不能做到，会大大减分。

除此之外，我觉得二手房看房最需要注意是不卑不亢，在房东(包括中介)面前不要暴露出你的真实想法。在房东面前，尽量找他房子的一些缺点，比如楼层不好、朝向不好、装修不好等，暗示他你的房子并没有你想象的那么好，给后面的谈价留出足够的余地。之前就是有次在某个房东面前表现的太喜欢他房子了，被他吃定了的感觉。最后跟他谈价没有成功，后面他居然以低于我报价10万的价格将房子售出了。

如果真的是很喜欢，暗自窃喜就行，不要表现出来，最多就说还行吧。如果真的不喜欢，那也好办，当房东面多说一些他的优点，出门后再也不联系就行。

我发现我最开始看房最大的一个错误就是主要看装修了，其实装修好这事也不全是好处。房东会在总价里体现出来，而房屋的装修用料什么的需要时间来检验。其实看二手房，最主要看的是户型，户型好很重要，相比于高昂的房价，装修其实没那么值钱。有些装修一般的房子，售价要比号称“精装”的房子便宜非常多，那他的房子就显得性价比非常高了。

之前有人说毛坯房最好，自己拿来想怎么装修就怎么装修。这点我非常认同，因为那种半吊子房屋你如果想重新装修，不得不先把之前装修处理掉，然后再进行重新装修，这个过程显然是比毛坯直接装修要麻烦的，当然装修过程中是需要费一些精力和时间的。

觉得满意的房子，在正式进入谈价之前，需要委托中介做产调、确认房子无抵押、向小区里的人打听房子里面没有出过事(成交后因为凶宅闹上法庭的案例不少)。

总结：

二手房看户型不看装修，通常 毛坯房 > 简装房，真精装房根据与毛坯的溢价定，谈价前请中介做产调。

二手房谈价

二手房谈价是个技术活，一般是由中介进行初步沟通的。比如这个房子你想以500万买到，你就应该告诉中介，我最多出480万，让他去跟房东进行沟通。房东一般是不同意的，会抛出一个价格，如果不高于520，那你们就可以坐下来面对面谈了，因为房东对中介也不会说出心里的底价，最终价格都是需要和真实客户面对面商量的。

有了上一步的铺垫，你抓住他房子的缺点，告诉他你出价的理由(列缺点)，如果对方态度友好，最后适当降价达到了你心理预期价格，你就装作免为其难的接受吧，毕竟人都有贪小便宜的缺点，愉快的成交就行。如果实在不行，而且你又很想得到这个房子，那就看加价的幅度能不能承受，遇到真正喜欢的就下手吧，多几万放在30年来看也不是多大的问题。

谈价分为税费各付价和买房付价，其实差别也不大，羊毛还是出在羊身上。还是那句话，这种重要的事情最好是能够当面坐下来谈，如果谈到价格低于你的心理预期了，可以付个十万二十万定金，防止房东反悔，因为你看中的房子，其他人很可能因为喜欢这套房子，愿意比你多出几万。

对中介的态度

买二手房，选中介真的很重要，好的中介推荐的房子靠谱，而且砍价多，做事稳妥。站在中介的立场上考虑，他最希望的就是卖家和买家尽快成交，他好去搞定新的客户，最怕把战线拖的太长了。

一般中介不会特别偏袒买家或者卖家，他能迅速找到一个价格，让买卖双方都能接受，拿到中介费，对他来说是最重要的。在中介面前也需要有所保留，不能把你心里的真实想法和价格告诉他。极端情况下，你甚至可以给中介悬赏，比如上面的例子，你告诉他如果他能把价格搞到480万，你另给5万他作为奖励，这样他就会有动力去跟房东砍价，中介的口才一般是比你好的多的。如果最终他做到了，你也以485万(低于心理预期的500万)成交了；如果他没有做到，有了上面中介与房东的砍价过程，房东的心理预期价格通常会有所松动，你后面再谈价会顺利一些。

如果价格合适，双方都能接受，下面就是谈中介费了。很遗憾，我没能走到这一步，因此不能给出太多有效建议，但是上海的中介一般会要求你给房屋售价的2%，从我身边朋友了解到的情况来看，通常最终都在1.4%-1.6%之间，这里推荐正规的大中介(如链家)。某些中介上来就说他们只收1%的费用，这种尤其需要警惕。

市区二手小房子和郊区大房子怎么选

写在前面:如果你资金足够，市区成熟的学区、医院和商圈还是会给你的生活带来很多便利。这个章节主要是给预算不那么足的人看的。

选购市区二手房的主要原因可能还是由于它的地段好，周边配套比较齐全。相比于郊区的房子，市区的二手房更为保值，这点是毋庸置疑的。保值是指大环境不好，万一房价下跌时候，市区价格表现更为坚挺;但是对于房价上涨，升值空间就不好说了，由于市区配套已经很齐全了，周边配套暂时不全的郊区完善后带来的利好，市区是享受不到的。

1997年从东方明珠上俯瞰陆家嘴

20年前从东方明珠上俯瞰陆家嘴，是上图的场景，从图片中看，荒凉到还不如现在的郊区。放到当时，你会投资吗？房子买的是未来，买配套成熟的不叫投资，只能叫储蓄。

郊区空气好，环境好，也相对比较安静。但郊区也可能会有飞机经过、高铁经过，距离垃圾焚烧厂、变电站等对人体不利的功能场所比较近等缺点。这些都是需要综合考虑的。

最后的感悟

其实在大城市买房，是需要两代(甚至三代人)的努力的，知乎上经常有问题问该不该掏空6个钱包来买房这种问题。大部分的回答是趋同的，即应该掏空买。因为这样能让父辈和祖辈的资产更保值甚至升值，因为把钱投入到楼市，比起存到银行或者放到最近经常炸雷的P2P，已经是对抗通货膨胀很优秀、很无脑的方法了。房贷也是这样，4.9%的基础利率，比起每年通货膨胀率的7%-9%来说，狠赚，因此能多贷尽量多贷。毕竟国家肯一次性借给你这么多钱的机会，通常也就买房这一次了。

工薪阶层如果完全白手起家，是很难凑够首付的，正如上篇博客结尾梁老师微博说的那样，郊区买不了也别拧巴，东南沿海城市了解一下，实在不行就回家找个能发挥先进经验的行业，给孩子铺个路。

三代人的“美国梦”

文末，我引两个故事。第一个是美国华裔前商务部部长骆家辉的故事。骆家辉先生的祖父1880年去到美国，从一名仆人做起，学习语言同时挣钱，而后回到中国组建家庭。在骆家辉的父亲12岁时，祖父又把一家人带回了美国。骆家辉父亲像半个ABC一样，在美国度过了青少年时光，成年后参军并参加了第二次世界大战，还参与了诺曼底登陆。随后，他的父亲也像祖父一样，回到香港组建了家庭，最后再次举家回到美国，定居西雅图。

骆家辉记得，在自己幼儿园时期，母亲也在为了成为美国公民学习英语。除了学习语言，父母还做了一些小生意维持生计。不管做什么，他很清楚的认识到，家庭的重心，父母的重心，都放在三件事情上：第一，获得优良的教育；第二，努力奋斗；第三相互扶持。

他的父母和中国大多数父母一样，节俭的生活，即使再穷也没有穷子女的教育，为的就是让他们能够过上更好的生活，抓住更多的机遇。正是因为如此，骆家辉先生成为了美国历史上第一位美国本土的亚裔州长和第一位华裔州长。

在就职典礼上，他开玩笑说，州长宅邸距离自己祖父曾经帮佣的那间房子只有一英里的距离，但是他们家族花了整整100年时间才走完这段路。

《神秘的西夏》

我最近一直在看一部央视纪录片《神秘的西夏》，讲的是西夏的开国皇帝李元昊在祖父李继迁和父亲李德明长达数十年积攒实力后，称帝并和建立了与宋、辽三分天下的百年基业。

神秘的西夏这部充满诚意的纪录片，涉及了西夏文化、经济、政治、军事等诸多方面，看完这部纪录片我懂了很多，历史就是不断重复的人性，很多道理和规律放到今天还是这样，强烈建议感兴趣的朋友可以去看看。

结束语

买房这段时间我一直在想，我的成长过程和我的孩子将来会怎么样。

我出生于江苏四线城市(的镇子上)，从小少有人管，属于完全的放养状态。由于父母比较忙，我经常是只能放了学玩到天黑，饿到不行才到隔壁老爷爷家吃口饭。虽然贪玩，但我还算自觉，基本能坚持做到先做完作业再玩。初到大学，我发现周围的同学都有很多才艺，而我却没有什么拿得出手的才艺。但我从未抱怨过，我觉得农民身上的纯朴是千金难换的。我预感到我孩子将来的成长环境同比会比我好一些，可能也会像很多城里孩子那样接受很多种类的学前班、兴趣班。另外，优秀小学也是个资源，这就是学区房售价高的主要原因，但是由于预算不够，暂时不能给他提供好的学区。

上一辈总是希望下一辈能够过的比自己好，因为下一辈总是站在上一辈的肩膀上。和平年代，那种朝为田舍郎，暮登天子堂的情况已然不可能发生，某一代人突然成为行业的领袖、一飞冲天，概率也并不是很大。

吴军老师曾在《硅谷来信》中提到过这个现象，他把社会阶级进行了分层(比如100层)，这100层大致是类似于金字塔那样的结构，越往上走，人数会越少。有些人命好，出生在第10层的家庭，那他10%的努力可能都比第90层的人100%的努力有效。这不能说是不公平，是由他父辈甚至祖辈的努力带来的。对第90层的人来说，让在他这一辈就冲到第10层的难度非常大，他能通过自己的努力，尽可能多往上*拱几层，为他的孩子铺个路已经很好了。同样，对于第10层的人来说，如果他不够努力，在他这一代人掉到二三十层也是有可能的，但他通常活的比开始第90层要好很多。懂了这个道理，看很多东西也就看开了。*

大部分家庭是需要一代人接着上一代人进行扎实努力，扶摇曲折向上的。最后希望大家日子都能越过越红火，家族越来越兴旺，一代更比一代强!

我未来的家

———谨以此文献给帮助过我的亲人们———